PRINCIPAL

 

  1. QUE ES EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

  2. PARA QUE SIRVE EL REGISTRO:

  3. QUIEN EFECTÚA LAS INSCRIPCIONES;

  4. QUIENES PUEDEN SOLICITAR LA INSCRIPCIÓN;

  5. A QUE REGISTRO ACUDIR;

  6. CUANDO DEBO CONSULTAR AL REGISTRO;

  7. QUE ACTOS Y CONTRATOS SON INSCRIBIBLES;

  8. QUE REQUISITOS NECESITO PARA INSCRIBIR;

  9. QUE SE GENERA CON LA PRESENTACIÓN DEL TITULO;

  10. DEBO INSCRIBIR OBLIGATORIAMENTE;

  11. CUANTO CUESTA INSCRIBIR;

  12. PLAZO QUE TIENE EL REGISTRADOR PARA INSCRIBIR;

  13. EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN; 

  14. SISTEMA REGISTRAL

 

 En esta parte, lo que se pretende es dar una sumaria información sobre el Registro de la Propiedad Inmueble sin pretender abarcar un tratado o algo así sino una mera orientación básica que sea entendible no sólo por el abogado  sino por cualquier usuario que desee informarse, pues el objeto de la presente es la de servicio y no otro.

WALTER  GALLOSO/// Tf. 9969491 
                ABOGADO /// Lima - Perú

1.-QUE ES EL  REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

 Sin necesidad de llegar a formular una definición, pero si a dar un alcance de su naturaleza, debemos  señalar que el Registro de la Propiedad Inmueble,  es  un Institución Pública, creada por el Estado, conformada por  un conjunto de libros, es decir  una reunión ordenada de los libros oficiales debidamente legalizados existentes en cada Oficina Registral, así como de las partidas obrantes en fichas y mediante partida electrónica (innovación tecnológica que vienen aplicando los Registros Públicos en el Perú, mediante el uso o auxilio del documento electrónico), en los que se extiende  conforme a ley, los asientos correspondientes a los actos inscribibles. El art. 13 del Reglamento de las inscripciones concordado con el a rt. 2019 del Código Civil, expresan  que “en el libro denominado Registro de la Propiedad se harán los asientos  de todos los títulos relativos a(...) (los inmuebles) situadas dentro del respectivo distrito”; 

Podría también decirse que es una institución establecida para dar seguridad al trafico jurídico tanto en las relaciones entre particulares, como entres estos y las empresas y estas entre si. Esa seguridad es el valor añadido que da  a  la inscripción o anotación preventiva de todos aquellos actos y contratos, los cuales constituyen asientos de carácter principal , los accesorios son las cancelaciones y las notas marginales, que pueden afectar tanto a las inscripciones como a las anotaciones preventivas, y además los asientos de presentación.

Es un registro de títulos (derechos), basado en la certeza y veracidad de lo inscrito y en la calificación de un funcionario técnico e independiente. Es un registro de fe pública registral. No es un registro de escrituras. No hay trascripción de documento ni archivo de títulos.

El registro de la propiedad como instrumento de garantía de las transacciones inmobiliarias, asegura al adquirente, con los requisitos legales, el mantenimiento en su adquisición y lo protege a terceros, siempre y cuando se haya constituido en un tercero registral.

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2.- PARA QUE SIRVE EL REGISTRO

 El Registro tiene por objeto publicitar  la situación jurídica de los  inmuebles en general.

 Es, así, de suma importancia para todos, ya que:

 Es la institución jurídica creada por el estado, en el cual se inscriben o anotan  todos aquellos actos o contratos, que habiendo cumplido con la formalidad (instrumento notarial – Escritura pública) establecida  por la ley o la naturaleza del acto  o contrato, o instrumento privado (determinado por la ley), buscan  garantizar sus derechos frente a terceros.  

De lo expuesto se colige que el efecto fundamental de la inscripción consiste en amparar los derechos de  quienes adquieren  apoyándose en los asientos del Registro,  y de sus antecedentes y precedentes registrales  acogiéndose a él contra todos erga omnes.

Por otro lado, permite conocer haciendo uso de la publicidad registral  ya sea mediante las búsquedas o certificaciones que emiten los registradores de  quién es el propietario de una propiedad inmobiliaria determinada, así como si ésta se halla o no libre de cargas (hipotecas, embargos, etc.), lo que constituye una información fundamental si se tiene interés en comprarla o realizar cualquier operación con la misma.

Facilita el crédito tanto al propietario del inmueble, que obtendrá sin grandes dificultades, como al que presta, quien tendrá con la hipoteca la plena seguridad de recobrar lo que prestó.

Colabora, en definitiva, de forma decisiva en la circulación de la riqueza del país, dotando de seguridad a las transmisiones de propiedades y demás operaciones inmobiliarias en general.

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3.- QUIEN EFECTÚA LAS INSCRIPCIONES 

Al frente de cada Registro de la Propiedad hay un Registrador Público, cuya función fundamental es la de calificación, que consiste en el examen  extrínseco de los documentos cuya inscripción se solicita para apreciar si los derechos en ellos contenidos están correcta y legalmente extendidos y guardan la necesaria conexión con la titularidad previamente inscrita en el Registro. Si en dicho examen llega a la conclusión de que todo está bien, procede a la inscripción solicitada. En caso contrario, deniega la inscripción mediante las observaciones (cuando exista defectos subsanables) o  la tacha (si el título  por ejemplo es nulo, cuando aparece celebrando la venta u menor de edad que carece de capacidad civil), indicando los defectos advertidos y el modo, en su caso, de subsanarlos. Según el Reglamento el término de vigencia de un asiento de presentación es de treinta días, teniendo cinco días el Registrador  para calificar el título  y veinte el usuario para subsanar las omisiones, sino caso contrario al vencimiento del término  se procede a la tacha.

Es necesario precisar que en el  procedimiento registral no existe la cosa juzgada, pues si al denegar una  inscripción, el título devenía en defectos subsanables o de fondo como el caso expuesto, el menor al adquirir su mayoría de edad,

Podrá otorgar un contrato de confirmación del acto jurídico ratificándolo en todos sus extremos  con el cual el Registrador podrá admitir la inscripción, si solo ese fuera el defecto detectado.

La calificación Registral se halla regulada por el Principio  de la Legalidad,  la cual tiene por objeto que el registrador al momento de calificar los títulos presentados para su inscripción, efectúa un estudio prolijo de los instrumentos o títulos, los cuales tienen que estar adecuados a las normas registrales y a subes relacionadas con los asientos precedentes del Registro, y a  las normas  legales aplicables al acto  o contrato o de su licitud.  La calificación de los títulos se concreta al estudio de la validez del acto o contrato que el documento contiene en cuanto a su  formalidad y a la capacidad de los otorgantes.

Las consecuencias que tiene la inscripción ponen de manifiesto la importancia de la función del Registrador, así como la necesidad de una preparación jurídica especializada para dicho cargo, al que se accede a través de un  concurso público  siendo su principal requisito el de ser abogado en ejercicio y debidamente colegiado. El problema central  que se viene generando es que al ser un funcionario público, deviene al no existir un proceso de profesionalización por su respectiva institución, que el Registrador se llega a burocratizar y  a ser un funcionario rutinario, pues  si este no se actualiza o renueva sus conceptos será siempre un registrador que frente a hechos nuevos, no asuma sus funciones y rechaza inscripciones  y asuma actitudes legalistas denegando la inscripción cuando el acto o contrato no se halla contemplado en la legislación en forma taxativa, máxime si nos atenemos que el derecho se va renovando y  tiene que adecuarse a los cambios que se producen  en la sociedad 

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QUIENES PUEDEN SOLICITAR LA INSCRIPCIÓN

 En las regulación existente en la legislación peruana,  en el artículo 131 del Reglamento  General de los Registros Públicos señala: “ Toda  inscripción se efectúa a instancia de  quien adquiera el derecho,  del que lo transmite o de quien tenga interés en asegurarlo. Los notarios o sus dependientes  expresamente autorizados para ello, pueden ser presentantes de títulos; están también facultados para hacer valer los recursos que  permitan los Reglamentos de los Registros”,  estos recursos son el de apelación  por ante el Tribunal Registral como segunda y última instancia  administrativa  y si es negativo su petitorio tiene el derecho de iniciar las acciones contenciosas administrativas, por otro lado  existe el recurso de queja contra el Registrador. Se deja constancia que estos recurso  prolongan la vigencia del asiento de presentación, lo cual garantiza que durante su vigencia no pueda efectuarse ninguna inscripción  relacionada a la partida que contravenga el derecho invocado.

 Es lamentable, que en la actualidad  en los Registros Públicos,  se haya emitido políticas  administrativas por las cuales,  se ha denegado el derecho que tenía el usuario de entrevistarse con el Registrador para que fundamente o  en su defecto oriente al usuario, sobre las observaciones o tachas formuladas al título, habiéndolo  derivado a un mecanismo meramente administrativo,  siendo que el que lo absuelve es un tercero que no es quien toma la decisión  y de lo que se converse con este no determina ni  influye en  la absolución de la observación, si bien es cierto que este mecanismo se generó para supuestamente  alejar al Registrador del usuario y evitar con ello  actos de corrupción,  sabido es que existen lobyes de estudios jurídicos o de abogados que manteniendo una relación personal o de otra índole llegan directamente al funcionario y logran acceder a sus inscripciones  lo cual degenera pues se convierte en un sistema  muy  selectivo  violando el derecho a la igualdad que la ley y la Constitución Política ampara, máxime  que aún en nuestra sociedad no hemos vencido las viejas raigambres del tarjetazo o de la  presión política como medio para conseguir algo, taras que debemos superar y desterrar.

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A QUE REGISTRO ACUDIR

 Conforme lo establece el artículo 2019 del Código Civil,  los bienes inmuebles y los actos y contratos relacionados a este se inscriben en el Registro del Departamento  o provincia donde se halla ubicado el inmueble.

  En el Perú, la institución Registral se halla organizada  en oficinas Registrales Regionales, las cuales a su vez han generado  ámbitos geográficos de jurisdicción de las oficinas Registrales  que generalmente  en provincia se hallan ubicadas en  las capitales  y en algunos casos en los  Distritos, por la naturaleza  y movimiento de inscripciones, es un solo registrador el que tiene competencia sobre toda la  provincia en la cual se le designa,  y su competencia no sólo esta relacionada al Registro de la Propiedad, sino a todos los Registros, en le caso de las grandes ciudades como  Lima, Callao, Arequipa, entre otros, existe designación de Registradores que tienen competencia sobre un Distrito o  Distritos.  

 Así por ejemplo si su propiedad se halla ubicada en el Distrito de Barranco, Provincia y Departamento de Lima,  si desea inscribir cualquier acto, lo solicitará en la oficina Registral de Lima y Callao, e internamente,  se asigna su calificación al Registrador Público a cargo del Distrito de Barranco.

 En el caso de que usted desee saber si una persona tiene derech


o inscrito en el Registro de la Propiedad de Lima y Callao, deberá acudir a dichas oficinas y solicitará un certificado ya sea positivo negativo de propiedad, o en su defecto  mediante el sistema de búsqueda ( en estos casos por parte de la institución registral, no existe aún una depuración de sus índices por lo que muchas veces uno no puede confiar de dicha información sin tener a la vista la partida, pues puede suceder que se me informe que x persona tiene propiedad inscrita, pero al verificar la partida,  ya no es el propietario. Es recomendable que  en estos casos solicite mediante  las manifestaciones tener a la vista las partidas y con ello tomar conocimiento de su contenido para obtener la información que busca.

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CUANDO DEBO CONSULTAR AL REGISTRO

 Previa a la adquisición u otro acto relacionado con el inmueble es recomendable que los usuarios deben recurrir al Registro a fin de verificar haciendo uso del principio de publicidad registral, a fin de tomar conocimiento del contenido de las inscripciones. Lo no inscrito, no le perjudica. La propiedad debe estar libre de cargas y gravámenes (hipotecas, medidas cautelares, entre otros). Es necesario que previo a la celebración de un contrato verifique la realidad física del bien y que este coincida con los datos inscritos( sucede en muchos casos, que sólo se registro el terreno y no la fábrica construida, en estos casos  deberá de precisarse dicha información en el contrato a celebrar, para con posterioridad o previo a la celebración del contrato se regularice la declaratoria de fábrica; otro de los casos muy comunes es la variación de  las numeraciones o de la jurisdicción, ello en los casos en los cuales se han creado nuevos distritos.

 Para mayor seguridad, puede pedir a su vendedor o oferente se le adjunte copias literales de los asientos registrales, en la cual se incluya la totalidad de la partida; actualmente al  estar llevándose las inscripciones en sistemas de fichas, y mediante el uso de las partidas electrónicas,  es más fácil  tener una información más completa y rápida, solicitando copias simples informativas. El problema se genera en  las partidas antiguas, las cuales todavía se llevan en tomos o libros, lo que hace más dificultoso y engorroso obtener una certificación, pues actualmente pese a los avances tecnológicos sobre todo en Lima, dura 15 días como mínimo, el algunos casos de  las oficinas provinciales, han optimizado sus servicios y lo otorgan en el día.

 Si adquiere sin consultar, puede llevarse muchas sorpresas, de allí que deberá de guiarse por el adagio popular, que señala “mas vale prevenir que lamentarse”,  dado que en la actualidad aún existe individuos inescrupulosos que venden inmuebles que no le pertenecen o son litigiosos. Los casos más frecuentes, son en aquellas zonas no urbanizadas ni habilitadas, en las cuales efectúan lotizaciones sin tener la respectivas resoluciones Municipales, y a la postre el adquiriente se encuentra con la sorpresa que el terreno es de un tercero, o que está catalogado como agrícola, lo que demanda a la corta o a la larga un engorroso trámite para su saneamiento físico legal.

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QUE ACTOS Y CONTRATOS SON INSCRIBIBLES

 En el Perú, se comprende para este rubro, a los hechos  por los que se lleva a cabo cambios en las relaciones jurídicas de la propiedad inmueble y de los derechos reales que recaen sobre ella.

 La expresión inscribible  contenida en el artículo 1º del Reglamento de las Inscripciones  , y 2019 del Código Civil a los títulos que propiamente son objeto de inscripción  y a los que son de simple anotación preventiva, contenidos en el artículo 79 del Reglamento acotado  y 2020 del Código Civil. 

Para la incorporación del acto o contrato inscribible, es necesario que se tenga en cuenta la naturaleza del derecho y que ase acredite en documento que conste en instrumento público o privado según sea el caso, lo cual representa el título que da mérito a la inscripción ( instrumento público en el cual se funda el derecho la persona a cuyo favor haya practicarse, y que tengan fe por si solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se caredite; Vg. Escrituras públicas, en el caso de contratos privados con firmas legalizadas notarialmente o por el Fedatario de la Institución pública que lo emite, etc.).

Se registran todos los de trascendencia real. Es decir, los que afectan a la finca con independencia de su titular o propietario.  Sobre el particular en forma genérica se ha establecido en el Código Civil en su artículo 2019, los siguientes actos inscribibles:

1.-        Los actos y contratos que constituyen, declaren, transmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.

2.-        Los contratos de opción.

3.-        Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.

4.-        El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados.

5.-        Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.

6.-        Los contratos de arrendamiento.

7.-        Los  embargos y demandas verosímilmente acreditados.

8.-        Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles.

9.-        Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.

            Dentro de este contexto se hallan todos aquellos actos y contratos sean estos primarios o secundarios, por lo que el concepto plasmada en la norma es de carácter general.  En un Ítem específico estamos tratando de desarrollar todos los actos inscribibles recogidos de la propia práctica registral.

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QUE REQUISITOS NECESITO PARA INSCRIBIR

 Conforme a lo dispuesto por el artículo 2010 del Código Civil, La inscripción se hacen en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria”, la cual concordada con el artículo 4 y 5 del Reglamento de las Inscripciones, la cual precisa: “ se entiende por título para los efectos de la inscripción el instrumento o instrumentos públicos en que se funde su derecho a la persona a cuyo favor haya de practicarse, y y que hagan fe por si solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite”.

Por otro lado el Reglamento  General de los Registros Públicos,  en su artículo  122 señala: “  Los instrumentos públicos en virtud de los cuales, por regla general deben hacerse las inscripciones, son los siguientes:

a).-       Las escrituras publicas y demás documentos extendidos ante notarios, cónsules o representantes diplomáticos en ejercicio de sus atribuciones.

b).-       Los documentos extendidos ante funcionarios públicos o representantes de entidades estatales o paraestatales  a los cuales la ley haya concedido funciones análogas a las notariales;

c).-       Los extendidos por otros funcionarios, en ejercicio de sus atribuciones;

d).-       Las partidas de los Registros de Estado Civil (matrimonio, nacimiento, etc,).

e).-       Las partidas parroquiales en los casos previstos en el art. 1827 del Código Civil (1,936- derogado); tarándose de matrimonios, solamente tendrán valor  las partidas parroquiales referentes a nupcias  contraídas  antes de la vigencia  de la Ley Nº 6890 del 08 de octubre de 1,930 ( por la cual se crea el Registro de  Estado Civil).

  

 Debe precisar que las inscripciones se realizan a mérito de los testimonios o copias certificadas expedidas por el mismo funcionario o institución que conserve en su poder la matriz, en el caso de los notarios se efectúa a mérito de los partes notariales conforme a las formalidades establecidas en la legislación sobre la materia.

 Las normas en algunos casos prevé la inscripción a mérito de instrumentos privados,  siendo  la única formalidad la legalización de las firmas de los contratantes, como fue el caso de las Hipotecas de predios Rústicos antes de la entrada a  vigencia del Registro de Predios Rurales (registro especial en cual se ha simplificado al titularidad por el formulario registral, con la intervención del fedatario), en las cuales las hipotecas, se  formalizaban en instrumento privado con firmas legalizadas de los intervinientes, con lo cual adquirían la calidad de  título.

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QUE SE GENERA CON LA PRESENTACIÓN DEL TITULO

Al presentar el usuario o inscribiente el título que da mérito a la inscripción, el usuario se constituye a la oficina Registral, en la cual se halla ubicado el inmueble a inscribir, hace efectivo el pago de los derechos registrales, con lo cual será presentado en el Libro Diario en la cual se extenderá el asiento de presentación, los cuales se extienden en riguroso orden cronológico de presentación sin dejar ni huecos, y se numeran correlativamente( art. 137 del R.G.R.P.), el cual debe contener los siguientes datos:

a)                  El nombre apellido y domicilio del presentante.

b)                  La hora de presentación;

c)                  La naturaleza del título presentado y el nombre y crgo del funcionario que lo ha          expedido.

d)                  El derecho que se constituye, reconozca, transmita, modifique o extinga por el título que se presento a inscribir.

 Además, al margen de cada asiento y según los casos se anotará el Tomo y Folio (ficha o partida electrónica)  en que se ha hecho la inscripción  o que esta ha sido denegada, apelada o formulado recurso de queja o acción contenciosa administrativa, para los efectos de la prorroga de los asientos de presentación.

Dejamos constancia que según la normativa registral el asiento de presentación tiene una vigencia de 30 días útiles( no se cuentan días feriados ni en los cuales el registro haya dejado de laborar),  su importancia es relevante, por cuanto en el supuesto que se haya formulado una apelación,  de ser declarada fundada, los efectos jurídicos de la inscripción se retrotraen  dentro del  Principio prioridad al de la fecha de presentación (art. 143 del R.G.R.P.); término durante el cual, ningún documento contradictorio se inscribirá, por lo que cualquier otro acto realizado por el transferente y no inscrito, voluntaria o forzosamente (embargo...) le afecta.

 Por ejemplo, si usted adquiere una propiedad,  y solicita su inscripción a las 8:30 horas,  y posteriormente a las 8:31. horas se presenta otro título relacionado a la misma partida (embargo u otro),  este último no podrá inscribirse, si resulta incompatible con el presentado primero, pues si inscribe este, ya no podrá ser inscrito el segundo (art.  149 del R.G.R.P.), lo cual es regulado por el principio de impenetrabilidad.

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DEBO INSCRIBIR OBLIGATORIAMENTE

 La inscripción, por regla general, es voluntaria y declarativa del derecho inscrito. Por ello, no es obligatoria. Pero si no inscribe, no obtendrá la protección registral, de carácter extrajudicial, y quedará sujeta al devenir económico del transferente, que seguirá figurando como propietario público del bien (como está a su nombre la podrán embargar, vender, hipotecar...)

 En algunos supuestos, la inscripción es constitutiva. Esto es, si no se inscribe no existe el derecho. Por ejemplo, la hipoteca.

 No dude en inscribir. Es la única protección que puede obtener para mantenerse en la adquisición que ha realizado. El recurso judicial es la otra vía y está supeditado a que el fallo, a su vez, sea inscribible por seguir estando la finca inscrita a nombre del vendedor

 Es menester que el usuario tenga presente, que  bajo la figura del tercero registral, la ley protege al inscribiente,  conforme lo regula el artículo 2014 del Código Civil “  El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona  que en el Registro aparece con facultades para otorgarlo mantiene su adquisición  una vez inscrito su derecho, aunque después se anule,  rescinda  o resuelva el del otorgante por  virtud de causas que no consten en los registros públicos.

   La buena fe del tercero se presume mientras no se prueba que conocía la inexactitud del registro”.

  Como se podrá apreciar, que es muy importante inscribir algún derecho inscribible adquirido a fin de obtener la protección del Registro, pues puede darse el caso, que Juan compra de Pedro, un inmueble inscrito a su nombre, por contrato privado y no lo formaliza a escritura pública, ni menos aún solicita la inscripción al Registro,  posteriormente, Pedro es vencido en un Juicio, y se ordena trabar embargo sobre sus bienes, dentro del principio de publicidad y legitimación, aparecería que Pedro sigue siendo el Propietario, pese a haber vendido su propiedad, por lo que el tercero interesado podrá embargarlo y pedir el remate, con lo cual pondría en peligro su adquisición.

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CUANTO CUESTA INSCRIBIR

 Los derechos de inscripción que cobra el Registro, es establecido mediante la publicación anual modificada de acuerdo a la variación de la Unidad Impositiva Tributaria (actualmente es de S/ 2,900.00 para el año 2,000), dichos derechos se hallan divididos en dos rubros, derecho de presentación, el cual es un monto fijo establecido en el arancel, más el 3 X mil del valor del acto o contrato, en el caso de las hipotecas o gravámenes del 1.5 X mil.

 Es menester precisar que el único requisito que exige el registro para presentar un título es el de haber pagado tanto por el derecho de presentación como de inscripción, actualmente en las oficinas registrales existen oficinas de orientación al usuario en el cual le efectúan una pre-liquidación, con lo cual tendrá una idea de cuanto le constaría la inscripción, en el caso de las anotaciones preventivas sólo se cobra el asiento de presentación.

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PLAZO QUE TIENE EL REGISTRADOR PARA INSCRIBIR

 Conforme a lo estipulado en el Reglamento General de los Registros Públicos,  el plazo ordinario es el de cinco días, si la documentación presentada cumple con las disposiciones legales, caso contrario deberá formular las tachas u observaciones, en el segundo caso el usuario tendrá 20 días para subsanarlos,  si al término de vigencia del asiento de presentación que es de 30 días útiles conforme a lo antes expuesto, se procederá a la tacha, en cuyo asiento el registrador dejara constancia del monto pagado y la diferencia por devolver cuyos derechos podrán ser tomados en cuenta al momento de volver a presentar el título para lo cual se deberá de acompañar, tanto el asiento de tacha como el recibo original pagado.

 El usuario deberá tener presente que el hecho de haber sido tachado su título no lo inhabilita ni menos aún   se debe considerar que nunca más se inscribirá,  pues en la institución  Registral no existe la cosa juzgada, por lo que el usuario una vez subsanado las observaciones podrá volver a presentar el Título, salvo que contenga defectos insubsanables, que conlleven a la nulidad absoluta del acto o contrato que se pretenda inscribir.

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EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN

 Efectos jurídicos substantivos de la inscripción:

 Calificación.

 El Registrador, mediante la calificación y bajo su responsabilidad, civil, administrativa y penal, inscribe el contenido estrictamente real de los contratos, excluyendo los pactos personales, nulos, oscuros o abusivos, y, a un tiempo, verifica y exige el cumplimiento de las disposiciones, civiles, administrativas y fiscales, aplicables al caso concreto. Es lo que se denomina principio de legalidad.

 Certeza del derecho y valor en cambio.

 Resultado de la calificación registral es la nitidez de las titularidades inmobiliarias, de tal suerte que el Registro va a proteger y publicar los derechos reales y los pactos personales de trascendencia real en términos que aseguren la certeza de su existencia y el valor en cambio de los bienes. Así, la responsabilidad pasiva y la titularidad activa de los derechos subjetivos de trascendencia real ofrecen el doble perfil de protección de su existencia y contenido y de aseguramiento frente a terceros del componente económico del mismo.

 Protección judicial de la inscripción.

 La especial trascendencia de la publicidad material del Registro, que hace necesaria la calificación independiente del contenido de los derechos, se muestra mediante la protección judicial de los asientos registrales (tutela judicial efectiva), que son inamovibles, salvo resolución contenciosa en contra. Esto es, la seguridad preventiva actúa al margen de las contiendas judiciales y, con la singular protección, de la salvaguardia de los Tribunales.

 Firmeza de la adquisición.

 En nuestro sistema registral, el comprador de buena fe (la buena fe se presume) es mantenido en su adquisición frente a la pretensión de cualquier tercero, una vez que haya inscrito su derecho. Así lo prescribe el artículo 2014 del Código Civil, dando seguridad jurídica a los adquirientes en el sentido de que nadie podrá privarles de la titularidad de sus derechos.

 Inoponibilidad de lo no inscrito.

 El sistema se complementa con una importante presunción jurídica: lo no inscrito no perjudica al comprador. Cuando pretenda adquirir, ya sabe que lo no inscrito, frente a él, no existe.

 Acción real registral.

 Como complemento de la especial fortaleza que adquiere, mediante la publicidad material, la titularidad de su derecho, el comprador inscrito goza de la denominada acción real registral para reivindicar el inmueble objeto del mismo y paralizar los efectos de las acciones de un tercero sobre su propiedad.

 Publicidad formal de la titularidad.

 El titular registral hace valer, frente a todos, el efecto sustantivo de la publicidad material mediante la publicidad formal; es decir, cuando deba informar o acreditar frente a cualquier persona u organismo la certeza de la existencia de su derecho, puede solicitar del Registrador que, mediante el tratamiento profesional del contenido de los asientos y bajo su responsabilidad, expida el documento idóneo acreditativo de su titularidad. Los medios legales son: la nota simple informativa y la certificación. Como es lógico, sólo la certificación, autorizada por el Registrador competente, da fe del contenido del Registro. La nota simple informativa, según su propio nombre revela, es un medio no fehaciente de publicidad

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SISTEMA REGISTRAL

 En el Perú, se sigue el sistema de folio real, inscripción voluntaria, de desarrollo técnico, con fuertes efectos jurídicos extrajudiciales. En consecuencia, la competencia se distribuye con carácter territorial; dentro de cada distrito se inscriben las propiedades inmuebles en él situadas; cada bien da lugar a un folio real en el Libro-Registro (de ahí su denominación) donde consta todo el historial de la finca desde su inmatriculación: se dota al asiento registral de los efectos de oponibilidad, legitimación y fe pública, por la virtualidad de los principios de prioridad y tracto sucesivo, sobre la base única de la calificación del Registrador, que presenta, inscribe y publica, bajo su responsabilidad, los derechos sobre las fincas.

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